Jak wybrać pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Autor:
Data: 2013-05-02


Poleć znajomym:

Artykuł wskazuje cechy dobrego pośrednika w obrocie nieruchomościami i składowe, które ułatwiają dokonanie wyboru takiego specjalisty, który da największe prawdopodobieństwo bezpieczeństwa i skuteczności w transakcji, która często jest największą lub jedną z największych w życiu i dotyczy całego rodzinnego majątku gromadzonego przez dziesiątki lat.

Jak w każdym zawodzie również w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami pracują specjaliści różnej klasy - lepsi i gorsi. Pytanie jak wybrać pośrednika w obrocie nieruchomościami stawia sobie każdy poszukujący profesjonalnego wsparcia w transakcjach zbycia (podażowych) czy nabycia (popytowych) na rynku nieruchomości.

W przypadku tego zawodu sprawa wyboru specjalisty nie jest tak prosta jak w przypadku wyboru innych dostawców towarów czy usług powszechnego użycia – wynika to z cechy rynku nieruchomości zwanej rzadkością transakcji. Częstym sposobem wyboru usługodawcy czy towarów jest opinia naszych znajomych o tymże – czyli tzw. polecenie. Opinia taka ma wszakże znaczenie wyłącznie w przypadku gdy jest oparta o bogate doświadczenie (ilość przypadków) naszego znajomego w korzystaniu z dostawców danej kategorii produktów czy usług.

Rzadkość transakcji na rynku nieruchomości przekłada się również na rzadkość korzystania z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez przeciętnego Kowalskiego, najczęściej jest to 1 do 3 razy w życiu – w dużych odstępach czasowych i to z różnych biur. Takie doświadczenie w sensie statystycznym nie daje żadnej podstawy, do wnioskowania o jakości usługi danego pośrednika w obrocie nieruchomościami, a osoby, które tak postępują popełniają błąd. Wynika to z zasady statystycznej mówiącej, że: żaden pojedynczy przypadek nie potwierdza reguły.

Rozpocząć należy od tego, że pod względem formalnym na rynku nieruchomości możemy się spotkać z różnymi osobami proponującymi nam usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub jej zawoalowaną formę. Otóż, zawodowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zajmują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy spełniają minimalne warunki posiadania wiedzy, umiejętności oraz bezpieczeństwa (m.in. niekaralność) ustalone przez Ustawę o gospodarce nieruchomościami. Od roku 2000 do 2008 zdobycie uprawnień zawodowych (licencji) pośrednika w obrocie nieruchomościami wymagało odbycia szkolenia w formie kursu, lub studiów, lub studiów podyplomowych odbycia praktyki, a następnie zdania egzaminu pisemnego (test 100 pytań wielokrotnego wyboru) i ustnego. Od roku 2008 uprawnienia są nadawane bez zdawania egzaminu – co, kosztem wykształcenia, zwielokrotniło ilość osób, które otrzymują licencje. Tylko te osoby mają prawo tytułować się „pośrednikami w obrocie nieruchomościami”, nazwa ta – choć nie najszczęśliwsza – jest prawnie zastrzeżona, a jej nieuprawnione używanie zagrożone karą. Warto zwrócić uwagę, czy wybrana przez nas osoba posiada uprawnienia zawodowe „licencje” i w jakim okresie je zdobyła.

Ustawa dopuszcza możliwość wykonywania czynności pomocniczych w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami przez nielimitowaną liczbę osób pracujących pod nadzorem pośrednika w obrocie nieruchomościami, czyli niespełniających tych minimalnych wymogów i nieposiadających potwierdzenia uprawnień zawodowych w formie licencji. Większość osób, które odwiedzają klientów w ich nieruchomościach to właśnie te osoby pracujące pod nadzorem pośrednika, a błędnie postrzegane lub też same bezprawnie się tytułujące jako pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Wielokrotnie są to osoby z przypadku, które akurat mają swój krótki epizod w życiu związany z rynkiem nieruchomościami. Największą patologię w tym zakresie tworzy Ustawa o gospodarce nieruchomościami zezwalająca na nielimitowaną ilość „pomocników” przypadającą na jedną osobę odpowiedzialną zawodowo za wykonywanie czynność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czyli licencjonowanego pośrednika.

Czasami niejako obchodząc prawo i działając jako pełnomocnicy sprzedażą lub wynajmem nieruchomości zajmują się doradcy prawni, radcowie prawni, czy adwokaci. Mają oni odpowiednią wiedzę prawniczą dotyczącą kwestii formalnoprawnych i negocjacyjnych, jednak najczęściej nie znają aktualnej sytuacji rynkowej w danej okolicy, różnych technik marketingowych i nie posiadają takich narzędzi jak firmy pośrednictwa ułatwiających ciągłą, szeroką, skuteczną promocję naszej nieruchomości.

Oczywiście jak pod każdy inny zawód, również pod nasz zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami podszywają się różnej maści przestępcy, naciągacze i nieuprawnione osoby, tworzące bardzo wiele złej krwi wokół zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, kiedy tak naprawdę są to przestępcy i tak powinni być nazywani, żeby nie dopuszczać do kojarzenia działań takich osób z pośrednictwem nieruchomościami, ale to już temat na inne opracowanie.

Zauważę, że w obrocie nieruchomościami funkcjonują obecnie wyraźnie dwie grupy podmiotów gospodarczych – mikro i małe firmy rodzinne, niewielkie jedno-dwuoddziałowe oraz duże firmy sieciowe najczęściej występujące w formie organizacyjnej spółek kapitałowych. Firmy sieciowe charakteryzują się dużym udziałem osób działających pod bezpośrednim nadzorem pośrednika z jednoczesną intensywną rotacją pracowników, i stosunkowo niewielkim udziałem pośredników z uprawnieniami zawodowymi. Działają one w tzw. amwey'owskim stylu z silną presją na ilość, a nie jakość. Firmy te cechuje bardzo duża rotacja pracowników – co samo w sobie jest sygnałem o niskiej jakości specjalistach. Sieciówki przyjmują stale nowych pracowników „pomocników” i pośredników z licencją, ale większość z nich po 3 – 5 miesiącach pracy rezygnuje sama lub są zwalniani, z powodu braku skuteczności w zawieraniu transakcji. Z szerokiego strumienia nowych pracowników napływających na rynek nieruchomości do firm sieciowych w branży na kilka lat pozostaje niewielu, ponieważ nie wytrzymują ryzyka związanego z nieregularnymi dochodami.

Należy tu dodać, że najistotniejsze znaczenie ma to jakiego specjalistę – człowieka – wybierzemy, a nie to z jakiej firmy skorzystamy.

Sugeruję wybranie pośrednika w obrocie nieruchomościami, czyli takiego z licencją, aktywnego z wieloletnim doświadczeniem i umiejętnościami oraz działającego na obszarze gdzie poszukujemy nieruchomości lub gdzie znajduje się nasza nieruchomość, którą zamierzamy wynająć, wydzierżawić, sprzedać lub zamienić. Rynki nieruchomości mają swoją lokalną specyfikę, dlatego niewłaściwe jest wspieranie się pośrednikiem z innej odległej miejscowości. Uwagę należy też zwrócić na doświadczenie lub specjalizację w zakresie rodzaju nieruchomości tożsamego z naszą nieruchomością – posiadaną czy poszukiwaną. Szczególne znaczenie ma to w przypadku nieruchomości nietypowych oraz rzadkich np. grunty rolne, gospodarstwa rolne, lasy, biurowce, nieruchomości przemysłowe o specyficznym przeznaczeniu – czyli sprzedając np.: rezydencję należy poszukać pośrednika, który obsługuje naszą okolicę i zajmuje się sprzedażą domów i rezydencji, nieruchomości ekskluzywnych.

Reasumując przy wyborze pośrednika warto zapytać i wziąć pod uwagę:

  1. czy ma licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami i kiedy ją otrzymał;
  2. czy jest aktywnym pośrednikiem;
  3. ile ma lat doświadczenia jako pośrednik w obrocie nieruchomościami i ogólnie w branży obrotu nieruchomościami;
  4. czy działa na obszarze, który jest w naszym zainteresowaniu;
  5. w jakich nieruchomościach się specjalizuje lub specjalizował (doświadczenie);
  6. czy posiada umiejętności marketingowe, sprzedażowe, negocjacyjne;
  7. czy budzi zaufanie i umie budować pozytywne relacje z klientem;
  8. czy posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
  9. czy jest członkiem organizacji zawodowych stowarzyszenia, federacji lub izby, ponieważ organizacje te nie dopuszczają oraz wykluczają ze swych szeregów pośredników nierzetelnych.

Warto zwrócić uwagę, jakiego specjalistę wybieramy, ponieważ z reguły obrót nieruchomościami dotyczy inwestycji wysoko kapitałochłonnych i niewielka zmiana może powodować wielotysięczne konsekwencje finansowe. Nie zawsze informacje, które pośrednik nam przekazuje muszą być dla nas miłe, czy korzystne - ważne, żeby były prawdziwe wg jego najlepszej wiedzy, ponieważ lepsza jest gorsza prawda niż najlepsze kłamstwo. Zwrócę też uwagę, że jeśli wybraliśmy już dobrego specjalistę, to nie przeszkadzajmy mu w pracy, nie wprowadzajmy mu dodatkowych pośredników gorszych, bo oni zniszczą jego pracę. To tak jakby mieć jednego dobrego adwokata oraz 4 kiepskich i każdemu z osobna kazać prowadzić równolegle jedną i tę samą sprawę na własną rękę - efekty opłakane gwarantowane.


Infolinia: pn.-pt. 1000 - 1800
Na czasie
Pilnie poszukujemy działek
inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne w Pruszczu Gdańskim i okolicach
Klauzula wyłączności - lepsza strona pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nabywca 0% - to skuteczne oferty, w których wynagrodzenia pośrednika nie jest dzielone na zbywcę i nabywcę, a zbywca pokrywa w całości (sprzedający lub wynajmujący). Osiedle Plenerowe klimaty - rozpoczynamy promocję i sprzedaż nowych mieszkań ostatniego IV etapu budowy osiedla Plenerowe klimaty w Cieplewie gm. Pruszcz Gdański

Dziękujemy - przyjęliśmy wiadomość.

Proszę oczekiwać odpowiedzi lub kontaktu telefonicznego w ciągu 24-ech godzin roboczych.

Dziękujemy, przyjęlismy dyspozycję.